良い不動産物件はどうやったら見つかるのか

ブログを再開しました

久しぶりにブログを再開しました。
最近、不動産投資について友人から相談されることが増えてきて、「よく聞かれる質問をブログにまとめたら役立つのでは？」と思ったのがきっかけです。実は昨晩も友人夫妻とディナーをしていて、不動産投資に関して色々と聞かれていた矢先でした。そこで出た質問を中心に書いてみます。記事として残すことで、同じように不動産を探している仲間にとって、少しでもヒントや気づきになれば嬉しいです。

 

記事の前提

・収益不動産（自分が住むようの不動産ではなく、月々プラスのキャッシュフローをもたらしてくれる物件）を探している

・節税目的の不動産は度外視

・筆者は千葉県に土地から新築の木造アパート（15戸）をフルローンで1.8億円で購入。融資は千葉銀行、金利は1.45%で5年の固定金利。

 

良い物件はどうやって見つける？

結論から言うと、「数をこなすしかない」です。

具体的には、楽街などのポータルサイトを毎日チェックしたり、不動産会社から届くメルマガや物件情報に必ず目を通すこと。母数を増やして、その中から良い物件をふるいにかけていくシンプルな作業です。

感覚的には、100件見て検討に値するのが5件。その中から実際に買えるのは1件あるかないか。つまり、成約率は1％程度です。多くの人が想像している以上に、膨大な物件数を見る必要があります。おそらくほとんどの人にとっては、自分が想像している100倍くらいの行動量が一つの分かりやすい目安になるかと思います。

そして、良い物件は一瞬で売れてしまうのも鉄則。マーケットに長く残っている「売れ残り」が掘り出し物であることはほぼありません。だからこそ、「楽街」のようなポータルサイトをチェックするのは当たり前に必要になってきます。収益一棟アパートなら「リタ不動産」のような専門メルマガも欠かさず目を通すべきでしょう。※リタ不動産は一例であり、不動産会社のメルマガは多数存在します。複数登録しておけば、自動的に最新案件がインバウンドで届きます。

例えば私の例で言うと、最初の物件を探していたときは、毎日、朝と晩に「楽街」のポータルサイトをチェックしていました。検索条件を「新着物件（3日以内）」に絞っておけば、新しく追加された案件だけを効率的に精査できます。

ここで大事なのは、「苦にならないかどうか」。私は物件情報を眺めるのが好きなので自然と続けられますが、「苦痛でしかない」という人もいるでしょう。その場合は、無理に不動産投資にこだわる必要はありません。自分にとって苦痛なことを続けてもあまり良い結果は出ないことが多いと思います。

不動産投資は資産形成の一つの手段に過ぎません。私も個別株や投資信託もやっていますが、例えば投資信託なら、オルカンやS&P500に積み立てるだけでほぼ放置できます。細かい話をすると、投資信託と不動産とではリスクリターンおよびメリットデメリットが違うので、一概に横比較はできないのですが、要するに手段と目的が逆転してしまわないように、「自分はなぜ不動産をやりたいのか」を理解しておくことが大切です。資産形成の手段は不動産だけではありません。

私が実際に買ったときの話

私が千葉で新築一棟アパートを購入したときも、最初はポータルサイトで見つけた案件がきっかけでした。しかし、その物件はローンを先に申し込んだ人に取られてしまい、断念。

ところが数週間後、不動産会社から「実はまだ企画段階の案件がある」と水面下で紹介を受けました。ロットは1.8億円と大きめでしたが、表面利回りも高く、マーケットに出ていれば即売れ必至の物件であると確認。最終候補が他にも何点かあったのですが、結果的にこれを購入することになりました。

この経験から学んだのは、「良い案件は表に出る前に決まる」ということ。そして、そのためには不動産会社と信頼関係を築いておくことが何より重要だと痛感しました。

不動産は数多く買えるものではありませんが、逆にいえば数回の「正しい買い物」ができれば十分に成果が出ます。その“正しい買い物”の確率を高めるためにも、良い案件を水面下で紹介してもらえるルートを増やす努力が必要です。具体的には、多くの不動産業者と接点を持ち、まずは面談を通じて自分のプロフィールやニーズを知ってもらうのが有効です。ここは最初からバルブを締める必要はなく、とにかく数が重要ですので、たくさんの会社と面談されると良いと思います。

不動産会社にも選ぶ権利がある

もう一つ大事にしているのは、「自分も選ばれる側である」という意識です。

偉そうな態度を取るのは論外。担当者も人間ですから、感じの悪い人にわざわざ良い案件を紹介しようとは思いません。ビジネスパーソンとして誠実に、丁寧に接することが、良い物件を紹介してもらえる第一歩になります。また、不動産会社も商売です。「この人は本当に買ってくれそうだ」と思わせる必要があります。例えば、連絡には迅速に対応する、質問には誠実に答える、意思決定はなるべく早くする、など、こうした小さな積み重ねが、物件を紹介されるかされないかを左右します。

まとめ

  • 良い物件を見つけるには「量をこなす」しかない

  • 良い物件は一瞬で売れる。毎日のチェックは必須

  • 信頼できる不動産会社との関係づくりが成功のカギ

  • 「選ばれる側」である意識が、最後の差を生む

 

次回は「不動産投資で見るべき観点」について書こうかなと思います。